[ テーマ： 住まいづくり情報 ]
2016年8月7日08:00:00
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■成功のカギは『正しい準備』ができたかどうかです
住まいづくりに失敗する人の共通点は、
住まいづくりを始める『前』に
『正しい準備』ができていたかどうかで決まります。
正しい準備といっても、決して難しいものではありません。
ある『要点』をしっかりと抑えるだけです。
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こんにちは、若松です。
もしあなたが、すでに施工業者を決定済みなら、
土地の売買契約を結ぶ前に
必ずその土地をチェックしてもらいましょう。
建物に対する制限や地盤の強度、近隣の状況など、
プロの目線で審査してくれます。
あなたが希望する家づくりができるかどうかがわかるので、
土地を買った後に失望する可能性は低いでしょう。
しかし、まだ施工業者を決めていないのなら、土地について
ある程度の知識を身につけておかなければなりません。
そこで、数回に渡って用語の説明をしていきます。
まずは、よく耳にする『建ぺい率』と『容積率』から。
建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
例えば、土地が１００坪で建ぺい率が８０％の地域の場合、
一部例外を除き、
最大８０坪の建築面積の建物を建てることができます。
容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。
例えば、容積率１００％の敷地の場合、
建物全体の延床面積１００㎡まで建築できます。
なお、道路に接する面積によって変わる場合があるので、
隣接する土地と容積率が異なる場合もあります。
ですから、分譲地で複数の区画で決めかねている場合、
容積率を比較するのも一つの手段として有効です。
ではここで、建ぺい率を１００％として
土地全体を使ってギュウギュウに平屋を建てるとどうなるか、
想像してみましょう。
（非現実的すぎますが・・・^^;）
隣家もそんな家づくりをしていたら、日当たりも通風も最悪。
お互いの物音や視線に悩まされ続けることになります。
そして、もし隣家が火事になったら、
延焼被害に遭う可能性は極めて高くなります。
煙や炎が近いと、避難するのも大変です。
また、日当たりも風通しも悪いと健康被害が心配です。
最も心配なのは、
エアコンの室外機やエコキュートなどが発する
低周波による健康被害でしょうか。
・・・想像するだけでも恐ろしいですね。
そこで、建ぺい率と容積率は、土地計画によって
用途地域別に細かく設定されています。
第１種低層住居専用地域・第２種低層住居専用地域などは
３０～６０％のいずれか。
第１種住居地域・第２種住居地域などは５０～８０％のいずれかです。
ところで、今
「ん？用途地域って何？」
「第１種と第２種の違いって何？」
「低層住宅地域と住宅地域ってどう違うの？」
と思いませんでしたか？
次回は、そのあたりについてお話ししますね。
では、また。
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[ テーマ： 住まいづくり情報 ]
2016年8月14日08:00:00
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こんにちは、若松です。
今日は、『用途地域』についてお話しします。
用途地域は１２種類に分類され、
市街化区域の土地が適正に利用されるよう
建物の用途、容積率、構造などに対し、
一定の制限を設けています。
その理由は、種類の異なる土地利用が混じっていると、
お互いの生活環境や業務の利便性が悪くなるからです。
では早速、１２の用途地域を紹介します。
１．第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域。
小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。
（低層住宅とは、１～２階建ての住宅。地域によっては３階建ても含める）
２．第二種低層住居専用地域
低層住宅のための地域。
小中学校のほか、１５０平方メートルまでの小規模な店舗などが建てられます。
３．第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学、
５００平方メートルまでの一定の店舗などが建てられます。
４．第二種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。
病院、大学などのほか、１,５００平方メートルまでの一定の店舗や事務所など、
必要な利便施設が建てられます。
５．第一種住居地域
大規模な店舗、事務所の立地を制限し、住居の環境を守るための地域。
３,０００平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
６．第二種住居地域
住居の環境を守るための地域。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
７．準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、
これと調和した住居の環境を保護するための地域。
８．近隣商業地域
近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの
利便の増進を図る地域。
住宅や店舗のほか、小規模の工場も建てられます。
９．商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。
住宅や小規模の工場も建てられます。
１０．準工業地域
軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
１１．工業地域
工業業務の利便増進を図る地域。
どんな工場でも建てられるほか、住宅、店舗も建てられます。
ただし、学校、病院、ホテルは建てられません。
１２．工業専用地域
工場のための地域。
住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
これらを意識しながら街並みを見ると、
「あ、この地域はきっと・・・」
と、ある程度予想できるようになります。
もし
「将来、家の近くに中高層の建物ができたら嫌だ」
などのこだわりがあるのなら、
土地選びの際にしっかりチェックしたいですね。
では、また。
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2016年8月21日08:00:00
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■多すぎる情報に振り回されていませんか？
インターネットの普及により、
簡単な操作で大量の情報を得られるようになりました。
また、書店には家づくりに関する沢山の書籍が並んでいます。
それらの情報の中には、あなたに必要のないものや
ライバル業者を陥れるためのウソの情報もあります。
そこで、住まいづくりを１５年支援し続けた経験をもとに、
『失敗せず、理想の家を手に入れる方法』を公開します。
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こんにちは、若松です。
今日は『接道義務』についてお話しします。
建築基準法には
「建築物の敷地は、幅員４ｍ（地域によっては６ｍ）以上の道路に
２ｍ以上接しなければならない」
と定められています。
対象となるのは、都市計画区域と準都市計画区域内です。
なぜ義務付けられているのでしょう。
それは、万が一災害や事故が発生した場合、
間口があまりにも狭いと避難に手間取る恐れがあるからです。
そのほか、緊急車両の出入りに支障を来たす可能性もあります。
そんな状態だと安心して暮らせませんよね。
ただし、接道義務が無い時期に建築された建築物は、
この限りではありません。
また、許可申請をし、
特定行政庁が許可できるものであると判断した場合も
例外が認められます。
接道義務を充たさない土地上の建築物は、
違法建築物とみなされます。
違法建築物なので、当然売却はできません。
建て直そうとしても、建築許可を得ることすらできません。
「不動産会社の書類に
『幅員４ｍ以上の道路が２ｍ以上接している』
と記載されていてたのに、実測したらそれ以下だった」
というトラブルは少なくありません。
そんな土地を購入したために不動産会社を相手に裁判をしたり、
敷地を後退して幅員を確保しなければならないなんて、
悔しすぎますよね。
それらのトラブルを避けるために、
気に入った土地を見つけたら、
その場で実際に計測してみましょう。
なお、道路の種類は市町村役場で確認できます。
接道条件を満たす公道が接しているのなら、何の心配もありません。
しかし、道路と認められていない『通路』だった場合や、
公道ではなく私道だった場合、
許可申請が必要な場合があります。
土地の契約をする前に、念入りに確認しておきたいものです。
では、また。
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■こんな不安を、あなたはかかえていませんか？
「自分にあった不動産屋を、どうやって選べばいいのだろうか？」
「この土地で本当にいいのだろうか？」
「もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか？」
「表に出てこない土地はどうやって探せばいいのだろうか？」
「土地を価格だけで選んでいいのだろうか？」
「この土地にどんな建物を建てられるのだろうか？」
「変な土地を売りつけられないだろうか？」
「私たちの要望ををきちんと聞いてくれるだろうか？」
「経験は豊富だろうか？」
そして・・・、
「この不動産屋は、本当に信用できるのだろうか？」
あなたは土地選びで正しい判断ができますか？
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2016年8月28日08:00:00
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こんにちは、若松です。
今日は、『防火地域』『準防火地域』についてお話しします。
建築物が密集した地域で火災が起きると、
被害が拡大する恐れがあります。
それを防ぐために設定されたのが『防火地域』『準防火地域』です。
防火地域では、地階を含む階数が３以上の建築物や
延べ床面積が１００平方メートルを超える建築物は、
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの
耐火建築物にしなければなりません。
準防火地域では、地階を除く階数が４以上の建築物や
延べ床面積が１,５００平方メートルを超える建築物は
耐火建築物にしなければなりません。
一方、延面積が５００平方メートル以下の場合、
一般的な木造２階建てや
一定の基準に適合する木造３階建てを建てることができます。
ただし、隣地からの距離が近く、延焼の恐れがある外壁や軒裏は
防火構造にする必要があります。
そして、ドアや窓などの開口部には、
一定の防火設備を設ける必要があります。
防火地域に設定されることが多いのは、
町の中心部や商業地域などです。
そして、防火地域をぐるりと囲むように設定されるのが
準防火地域です。
両方の地域をまたいで建築する場合、
より厳しい方の基準が適用されます。
利便性に優れた地域は、建築物が密集しがちです。
となると、
防火地域や準防火地域に指定されている可能性が高くなります。
場合によっては、あなたが思い描いているような
家づくりができなくなるかもしれません。
土地を購入する前に、しっかり確認しておきたいですね。
では、また。
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