[ テーマ： 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2010年8月1日08:00:00
こんにちは。
住まいの結婚相談所の若松です。
前回は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。
知らずに土地選びをすると損することになります。
今日は、土地選びの具体的な手順を話しますね。
実際に土地を選ぶ時の順番ですが、動き出す前に決めておくことがあります。
まず、不動産価値をどう見るかです。
それによって探す場所が変わってきます。
不動産価値を気にしないのであれば、どこでもいいです。
単に安いところを選んでください。
しかし、財産として考えるなら、需要の多い地域から選んでください。
なぜなら、売り易い、すなわち不動産としての価値があるということですから。
次に、夫婦の価値観をすり合わせておくこと。
奥さんは生活の便を優先させたい。
しかし、ご主人は環境重視。
逆もありますが、そういう場合、どのように意見調整するかですね。
前もって十分話し合っておかないと、後でもめることになります。
ですから、土地選びを始める前に、夫婦の価値観をすり合わせておいてください。
そして、誰を中心に土地を選ぶか？
子ども、ご主人、奥さん、誰を中心に選ぶかで場所が変わってきます。
子ども中心なら、学校区を考えますよね。
ご主人中心なら、職場に近いところ。
奥さん中心なら、生活の便かもしれませんね。
誰を中心に考えるかによって選ぶ場所がまったく違ってきます。
だから、前もって決めておいてください。
さらに、建物と土地のバランス。
よくあるのが、建物のことをあまり考えず、土地を買ってしまうことです。
その場合、欲しい所は高いので、少々無理してでも買ってしまう。
そうすると、建物にかけられる予算が限られることに・・・。
順番が逆なんです。
こんな家に住みたいから、それにはこのくらいの予算が必要。
だから、土地の予算はこれだけ。
土地だけ買うわけではないので、土地と建物はセットで考えてください。
そして、建物にこだわりをもって、土地選びを進めてくださいね。
では、これから土地選びの具体的な手順を話します。
まず、先ほどの不動産価値、夫婦の価値観、誰中心、予算配分。
その結果、絞られた地区、地域がありますね。
その地域の売り物件を、全部拾い出してください。
次に、その集めた中で、もっと詳しく知りたいと思う土地だけ選び出してください。
それから、それらを不動産屋さんに全部資料請求してください。
そして、資料請求した中で実際に見に行きたいなと思えるところを
ピックアップしてください。
そのピックアップしたところを、実際見に行ってください。
その中から、ここだったらというのを３つぐらいに絞ってください。
３つに絞りこんだ段階で、プロと一緒にそこへ見に行きます。
プロと言うのは、建築のプロのことです。
では、なぜ、建築のプロと一緒に見に行かなければいけないのか？
それは、不動産屋さんは、土地についてはプロですが建物は素人の方が多いからです。
不動産屋さんは、建物について良くわからないんです。
もちろん、法律上のことは、プロですから分かります。
しかし、その土地にどんな建物が建つかというアドバイスはできません。
土地だけ買う場合は別ですが、通常、その土地に建物を建てるわけですよね。
だから、そこにどんな建物が建つかをその場で助言できる人と
一緒に見に行く必要があるんです。
そうしないと、どの土地を買って良いかの判断がつきません。
そこで、建物のプロと一緒に行き、それぞれを比較検討するわけです。
そして、その中から最もふさわしいところを選んでください。
多くの場合、土地は不動産屋さん任せで、言われるまま決めています。
だから、後で困ることがいろいろと出てくるんです。
これが、土地を買う時の手順です。
今日は、土地選びの具体的な手順を話しました。
１．地域を決定する。
２．その地域の売り情報をすべて集める
３．興味のある土地情報だけを資料請求する。
４．買ってもよさそうな土地だけを見に行く。
５．３か所の絞り建築のプロを見に行く。
６．プロのアドバイスに基づき１か所に決める。
順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えません。
次回は、業者の選び方です。
では、また。
追伸 感想や質問などのメールは大歓迎です。
このメールに返信してくれれば、私に直接届きます。
ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。
｜この記事のＵＲＬ│
[ テーマ： 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2010年8月8日08:00:00
こんにちは。
住まいの結婚相談所の若松です。
前回は、土地選びの具体的な手順の話でした。
１．地域を決定する。
２．その地域の売り情報をすべて集める
３．興味のある土地情報だけを資料請求する。
４．買ってもよさそうな土地だけを見に行く。
５．３か所に絞り建築のプロと見に行く。
６．プロのアドバイスに基づき１か所に決める。
この順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えなくなります。
では、土地が見つかったら、次は業者選び。
しかし、この業者選びが、また大変なんです。
なぜかと言うと、業者の数が多いからです。
私の住んでる香川県でも、家を建てることができる業者は約１０００社あります。
人口は約１００万人ですから、１０００人に１社の業者が存在してることになります。
その１０００社の中から自分にふさわしい１社を選ぶことになるわけです。
だから、それは至難の技なんですね。
例えば、外食するとしましょう。
その時、予算、好み、用途、人数などがわからないとお店が決められませんよね。
予算が、１人１０００円、５０００円、１万円では行くところが全然違うでしょう。
もし、予算が１０００円だったら、うどん屋とかラーメン屋ってとこですかね。
また、好みもあります。
中華料理、日本料理、フランス料理、イタリア料理などいろいろあります。
そして、誰とどういう目的で。
家族、友人、お客さんでは行く所が違ってきませんか？
このように、それらが決まってはじめて行くお店が決まるわけです。
家も同様です。
それぞれの条件を決めないと、どの業者へ行くかがわからないんです。
工務店と一口に言っても、それぞれ特徴が違います。
材料にこだわってる、技術にこだわってる、デザインにこだわってる。
また、とにかく安い、アフターメンテナンスにこだわっている。
など色々あります。
だから、その業者さんの特徴を把握してないと、違うところに行くことになるんですね。
しかし、実際、その業者の特徴を見極めるのは非常に難しいです。
では、どういう風にそれを見分けたらいいのか？
一つは、その業者さんの得意分野を知ることですね。
それから二つ目は、企業としての安定感です。
面白いことに、小さいところほど潰れにくいです。
なぜなら、ＯＢ客からのリフォームなどで食いつなぐことができます。
固定費を抑えることができ、頑張りがきくからです。
しかし、規模が大きいと、受注減が会社経営に直接影響します。
また、急激に業績を伸ばしているところは要注意ですね。
それは、分譲業者も同じです。
業者は売りやすい土地を選んで分譲してますが、それでも売れ残る物件もあります。
それが在庫として増えてくると、経営を圧迫します。
銀行からお金を借りて分譲しているので、その支払いが負担になってくるんです。
数多くやっている分譲業者は、そう言うことも考えてくださいね。
どちらかと言うと、小さいことろの方が潰れにくい。
その町で何代にも渡って工務店をやっている所は安心です。
なぜなら、ＯＢさんがたくさんいるからです。
新築の需要がなくてもリフォームの仕事があり、なかなか潰れません。
また、広告宣伝などをしないので、余分な経費がかかりません。
今日は、業者の特徴を知ることが業者選びの第一歩と言う話でした。
また、経営が安定しているかどうかは会社の規模に関係ありません。
むしろ大きいところほど気をつけなければいけません。
だから、堅実なところを選んでくださいね。
たくさんの営業マンがいて、派手に宣伝しているところは要注意です。
次回は、業者を選ぶ際の具体的なポイントを話します。
では、また。
追伸 感想や質問などのメールは大歓迎です。
このメールに返信してくれれば、私に直接届きます。
ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。
｜この記事のＵＲＬ│
[ テーマ： 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2010年8月15日08:00:00
こんにちは。
住まいの結婚相談所の若松です。
前回は、業者の特徴を知ることが業者選びの第１歩と言う話でした。
また、経営が安定しているかどうかは会社の規模に関係ない。
むしろ大きいところほど気をつけるべき。
だから、堅実なところを選んでくださいね。
さて、今日は、業者を選ぶ際のポイントを話します。
まずは、施工体制です。
どういうチーム体制かがチェックポイントです。
すべて下請け任せなのか？
また、その下請けは工事の都度いろんな業者を引っ張ってきているのか？
もしそうなら、寄せ集めですから元請けがしっかりしていないと
ミスが起きやすくなります。
それとも、決まったチームがあり、家の特徴にあわせて編成しているか？
そうであれば、チームが決まっているなら、
伝達もスムーズなのでミスも起き難いですね。
と言うことで、施工体制は確かめてください。
次のチェックポイントは、聞き取り能力です。
幸せな生活を送るには、言葉にならない部分を聞き取ってくれなければいけません。
聞き取り能力に長けた人でないと、あなたの満足のいく家にならないです。
実際、どの業者さんも要望は聞いてくれます。
でも、要望を聞くということは、要望を伝えないと実現できないわけでしょう。
そうではなくて、あなたが言い表わせないことをを引っ張り出して、
それを叶えてくれなければいけません。
それには、聞き出す能力がないと出来ないですね。
それは、まるで深い泉から水をくみ上げるようなものです。
残念ながら、多くの場合、具体的な質問しかしません。
何坪くらいをご希望ですか？
部屋数はいくつ必要ですか？
リビングは何畳くらい？
どんな設備が必要ですか？
キッチンは対面式ですか独立型ですか？
これだと、決まったプランしか出てこないでしょう。
しかし、普段の生活スタイルを細かく聞くなら、それにふさわしい空間が浮かんできます。
プロだからその生活をサポートするプランが描けるわけです。
例えば、何時に起きて、どういう行動を取っているか？
何に興味があって、どういう交友関係は？
何人ぐらい遊びに来て滞在時間がどうか、滞在時はどういうことをして過ごすのか？
料理であれば、どういうお買物をし、どのように調理し、片付けはどうしているか？
また、そもそも料理は好きか？
そんな普通の日常生活を聞いてくれる人なら、よりふさわしいプランが出来ます。
建物より生活に焦点をあわせた質問が重要です。
だから、日常生活を聞き取る能力がある人を選んで下さい。
次のポイントは、建築中の現場を見ることです。
見学会で見る建物ではなく、普段の現場を見て下さい。
そうするなら、真実が見えてきます。
常に現場が整理整頓されている。
職人の態度がいい。
服装もきちっとしている。
言葉遣いも丁寧。
こういうところだと安心できますよね。
これは、職人の質も関係してきます。
「仕事さえできればいいんだ」
という人は、たいした仕事はできません。
実際、腕に自信のある人は、他の面でもしっかりしてます。
礼儀正しいですし、ちゃんと掃除もします。
ですから、普段の現場は必ず見てチェックしてくださいね。
それから、最も重要なチェックポイントとして、代表者の人間性があります。
何か問題が起きた時、どう対応するか？
特に、万が一の時にきちっと責任を取れるのか、ちゃんと対応できるか？
それは、人間性によります。
普通の時は、皆まともなんです。
しかし、問題が起きた時の対応は人それぞれです。
不祥事を起こした時の謝罪会見が良い例です。
では、人間性を知るにはどうしたらいいか？
それは、不意をつくことです。
お客の立場では、本音が出ません。
私の場合ですが、その会社に物を売りに行きました。
そうすると、お客じゃないから本音で対応するわけです。
けんもほろろに帰れと言う人。
居留守を使う人。
いろいろ居るわけです。
そうすれば、長く付き合わなくても本当の人間性が分かります。
次のチェックポイントは、仕事に対する熱意です。
それには、代表者と話をすることです。
じっくり話をすると、仕事に取り組む姿勢や情熱が伝わってきます。
いろいろ居ます。
本気でやっている人。
仕事としてやっている人。
嫌々やっている人。
それが仕事に表れてきます。
魂をこめた家とそうでない家は全然違います。
人間性は建物に出てきます。
ですから、建物ではなく人に焦点を合わせて業者を選んでくださいね。
今日は、業者選びのポイントを話しました。
最も重要なことは、代表者の人間性です。
代表者とじっくり話し合ってくださいね。
次回は、設計事務所の選択基準について話します。
では、また。
追伸 感想や質問などのメールは大歓迎です。
このメールに返信してくれれば、私に直接届きます。
ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。
｜この記事のＵＲＬ│
[ テーマ： 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2010年8月22日08:00:00
こんにちは。
住まいの結婚相談所の若松です。
前回は、業者選びのポイントを話しました。
特に重要なことは、代表者の人間性です。
ですから、代表者とじっくり話し合ってくださいね。
今日は、設計事務所の選択基準についてです。
さて、家を建てる時、依頼先として（少数ですが）設計事務所を選択する人がいます。
あなたは、いかがですか？
雰囲気だけで設計士に依頼する人がいるので、チェックポイントを話しておきますね。
業者を選択する時のポイントと同様で、最も重要なことは、設計士の人間性です。
その他の具体的なポイントを以下に記しておきますね。
１．意匠（デザイン）だけではなく、設備・構造設計についても精通していること。
設計には、意匠設計、設備設計、構造設計の３つがあります。
ほとんどの設計士が意匠設計しか出来ません。
なぜ、デザイン中心になるかと言うと、素人受けするからです。
なお、構造は構造の専門家、設備は設備の専門家に外注するので、
設計料は割高になります。
２．建築材料の特質を理解していること。
材料の特質を理解していない設計士に依頼すると、適材適所に材料が使われません。
ですから、本来機能すべき特質を１００％発揮させることなく家が建ってしまいます。
３．施工業者への見積り依頼時に、材料の必要数量を正確に伝えられること。
材料の必要数量の拾い出しができない設計士がいます。
その結果、施工業者の判断で必要数量を拾い出すため、
同じ条件で見積り比較ができません。
４．材料や設備の相場を把握していること。
相場を知らない設計士に依頼すると、その時期に安価で良い材料や
バーゲン価格での設備を使えません。
その結果、同じレベルのものでも高く買うはめになります。
また、予算オーバーした分のコストダウンを施工会社に一方的に押しつけます。
それは、施工会社の手抜き工事の原因に繋がる恐れがあります。
そして、依頼主は夢を諦めなければならなくなります。
５．現場をよく知っていること。
現場をよく知らない設計士に依頼すると、施工の手間が掛かる設計図面をひきます。
その結果、工事期間が長くなり建築コストに跳ね返ってきます。
また、施工会社が実際にどんなところで工事ミスや
手抜き工事しているのかをよく知りません。
ですから、ミスや手抜きを事前に防止できません。
６．職人と円滑なコミニュケーションが図れること。
職人との円滑なコミュニケーションができない設計士がいます。
設計上で何か不明な点や、施工上の問題が発生した場合、
職人独自の判断で工事が進みます。
その結果、図面どおりに施工されていないなどの問題が発生します。
７．施主の顕在化しない潜在的な必要性や欲求を引き出せること。
日常生活や価値観を聞き出す能力のない設計士がいます。
そんな設計士に依頼すると、あなたが求めている住まいづくりを実現してくれません。
高い設計費用を払うんですから、理想のプランを実現したいですよね。
残念ながら、全てを兼ね備えている設計士はごくわずかです。
ですから、人間性が重要になってくるわけです。
謙遜で正直な人、素直で実直な人、そんな設計士を選んでくださいね。
今日は、設計事務所を選ぶときの選択基準と判断基準をお送りしました。
次回は、「失敗しない住まいづくりの秘訣 総集編」のまとめです。
では、また。
追伸 感想や質問などのメールは大歓迎です。
このメールに返信してくれれば、私に直接届きます。
ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。
｜この記事のＵＲＬ│
[ テーマ： 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2010年8月29日08:00:00
こんにちは。
住まいの結婚相談所の若松です。
前回は、設計事務所を選ぶときの選択基準と判断基準の話でした。
業者選び同様、最も重要なことは設計士の人間性です。
また、家は生活の場です。
芸術家気取りの人もいるので気をつけてくださいね。
今日は、「失敗しない住まいづくりの秘訣」のまとめです。
失敗しない住まいづくりと言うことで、いろいろなポイントを話してきました。
後は、これまで話したことを実践するだけです。
ただ、ここで選択肢が２つあります。
それは、あなたが自分でするか、他人の力を借りるか？
そのどちらかです。
実際、自分でやることは出来ます。
しかし、時間と労力がかかります。
それで、誰かにお願いして、力を借りる。
ところで、その誰かというのは、実は私なんです（笑）。
このシリーズの最後でちょっと自己ＰＲをしました。
しかし、何も準備しない既存の家づくりでは、どこかでつまずくことになります。
なぜかと言うと、私が１１年間調査した結果だからです。
もちろん、あなた自身で調べることはできます。
ただ、これまで上げたポイントをすべてチェックするのは、結構大変です。
ですから、私を十分活用してください。
最終判断は、あなたにゆだねます。
今回は「失敗しない住まいづくりの秘訣 総集編」ということでお送りしてきました。
過去６年間５０回以上、色んなテーマで勉強会を開催してきました。
そのなかで、最も重要な事柄だけをピックアップして、お話しました。
結論として、最大の問題点は、いきなり直接業者選びをすることです。
何の準備もなく住宅展示場へ行ったり、興味本位で見学会へ行ったりしています。
自分の欲しいものが分からずに行動しているんです。
例えて言うなら、スポーツカーが欲しいのに、ワンボックスカーを見に行くようなものです。
また、乗用車や軽トラックも見に行くわけです。
軽トラックであれば、荷物がたくさん積めます。
しかし、カッコよく速く走りたいのに荷物を積んでも仕方ありません。
現実、自分が欲しいものが分からないまま、業者の特徴も分からずに行動しているんです。
分からないから、更に次の業者、また次の業者と渡り歩くことになるんです。
２つ目の問題点は、相見積りを取ることです。
比べられないものを、同じ土俵で比べています。
建材すべてが、この型でこの品番の製品と指定すれば比較できます。
しかし、違うものを比べているんです。
それを、ただ総額いくらとか坪いくらという比較では正しい判断ができません。
高いが価値あるもの、価値がないのに高いもの。
安いが価値のないもの、色々あるわけです。
と言うわけで、値段だけで判断すると、あとで後悔することになります。
だから、見積りは素人では判断できないんです。
実際、プロでもなかなか判断できないですからね。
それよりも、本当に信頼できる、人間的に全く問題のない、
そういう人にお願いしてください。
そうすれば、べらぼうな利益を取ってないので、無茶な見積りは出てきません。
本体価格の話をしましたよね。
６５％から８５％まであるわけです。
だから、本体価格が８５％のなかから選べば、べらぼうな金額になることはありません。
ぼったくられることもないです。
しかし、間違って６５％のところへ行くと、最終金額を見てびっくりするわけです。
あなたがそうならないよう、祈ってます。
今日で、「失敗しない住まいづくりの秘訣 総集編」は終わりです。
次回からは、新しいシリーズをお送りします。
では、また。
追伸 感想や質問などのメールは大歓迎です。
このメールに返信してくれれば、私に直接届きます。
ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。
｜この記事のＵＲＬ│