住宅ローンの種類と特徴

[ テーマ: 資金計画 ]

2017年8月6日08:00:00

 

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 ■こんな不安を、あなたはかかえていませんか?

  「自分にあった不動産屋を、どうやって選べばいいのだろうか?」

  「この土地で本当にいいのだろうか?」

  「もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか?」

  「表に出てこない土地はどうやって探せばいいのだろうか?」

  「土地を価格だけで選んでいいのだろうか?」

  「この土地にどんな建物を建てられるのだろうか?」

  「変な土地を売りつけられないだろうか?」 

  「私たちの要望ををきちんと聞いてくれるだろうか?」

  「経験は豊富だろうか?」

  そして・・・、

  「この不動産屋は、本当に信用できるのだろうか?」 

 

  あなたは土地選びで正しい判断ができますか?

 

  住まいの結婚相談所では、土地売買において、利害関係のない

   「第三者の立場」から、そして「住まいづくりのプロの視点」で

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こんにちは、若松です。

今日は、住宅ローンの種類と特徴についてお話しします。

 

主な住宅ローンは、

・フラット35

・民間ローン

・財形住宅融資

の3種類です。

 

それぞれの特徴は以下の通りです。

 

●フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供しています。

最長35年の全期間固定金利なので、

金利上昇のリスクがありません。

保証料や保証人は不要。

繰り上げ返済手数料や返済方法変更の手数料は無料です。

 

融資を受けるには、

住宅金融支援機構で定めた技術基準をクリアする

質の良い家づくりをしなければなりません。

 

 

●民間ローン

民間金融機関が提供しているもので、

「変動金利型」と「固定金利型」があります。

 

変動金利型は、借り入れ後5年間は返済額が変わりません。

ただし、半年ごとに金利の見直しがあるので、その都度、

返済額の中で元金と利息の割合が変動します。

 

固定金利型は、2年・3年・5年・10年など、

一定期間だけ金利を固定し、

期間経過後に金利を見直すものです。

固定期間が短いほど金利が低く、お得感がありますが、

その分、将来的な変動リスクを負います。

 

 

●財形住宅融資

勤労者財産形成促進制度(財形制度)の中の公的な住宅ローンです。

住宅金融支援機構、勤労者退職金共済機構、

共済組合などが提供しています。

 

返済終了までの全期間、

5年ごとに適用金利を見直す5年金利固定制です。

金利見直しには上限・下限がないので、

市場金利が急上昇した場合、

返済額が大幅に増加する可能性があります。

なお、融資手数料や連帯保証人は不要です。

 

融資対象者は、

・一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、

 申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、

 かつ、申込日における残高が50万円以上あること

・勤務先から住宅手当・利子補給・

 社内融資などの援助(負担軽減措置)が受けられること

などの条件をクリアした人だけです。

 

なお、融資条件を満たしていても、

ローンの延滞履歴がある等、返済に懸念がある場合は

融資を受けられないことがあります。

 

この3種類のほか、地方自治体が民間金融機関と提携して

独自の住宅ローンを提供している場合があります。

 

もしかすると、

あなたが暮らす自治体にもあるかもしれません。

 

それぞれの特徴を理解し、最適なものを選びたいですね。

 

 

 

 

では、また。

 

 

 

 

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住宅ローンの上手な返済方法

[ テーマ: 資金計画 ]

2017年8月13日08:00:00

 

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こんにちは、若松です。

今日は、住宅ローンの上手な返済方法についてお話しします。

 

代表的な方法は、

・繰り上げ返済

・借り換え

・返済条件の変更

の3つです。

 

 

●繰り上げ返済

毎月の返済額のほかに

まとまった金額を返済する方法のことです。

繰り上げ返済することにより

毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」か

支払期間を減らす「期間短縮型」をのどちらかを

選ぶことができます。

 

なお、金融機関によっては、

下限額を設定している場合があります。

 

手数料は金融機関によって異なるので、

繰り上げ返済下限額と手数料については

必ず契約前に確認しておきましょう。

 

 

●借り換え

他の住宅ローンに組み替えることで、

現在利用している住宅ローンを完済する方法です。

固定金利の固定期間が終わる時期に借り換えたり、

低金利のものに借り換えることで

総返済額を減らせます。

 

ただし、異なる金融機関を利用する場合、

数十万円の事務手数料が必要になります。

場合によっては、

現在の住宅ローンより支払総額が高くなることもあります。

 

そのため、借り換えで得をするための目安として

・ローン残高が1千万円以上

・借り換え後の金利が1%以上下がる

・返済期間が10年以上残っている

などが挙げられています。

 

 

●返済条件の変更

ローンの返済期間、ボーナスと毎月の返済比率、

返済タイプなどを変更する方法です。

 

転職や子供の進学などで

今まで通りの返済が難しくなった場合、

返済額の減額や融資期間の延長ができます。

逆に、支払いに余裕ができた場合は、

元利均等返済(毎月の支払額は一定)から

元金均等返済(毎月の元金額が一定で利息が加算される)

に変更すれば、返済総額を減らすことができます。

 

金融機関や変更内容によって、手数料が有料になります。

 

なお、住宅ローンの条件や変更内容によっては、

返済条件を変更できない場合もあります。

 

金融機関によって多少のずれはありますが、

3か月以上住宅ローンを滞納すると、

一括返済か売却を迫られます。

最悪のシナリオを避けるには、『滞納する前』の相談が必須です。

 

 

いかがでしたか?

 

早期完済に向けて何度も繰り上げ返済をした結果、

転職による収入減に対応できなかった事例があります。

やみくもに早期完済を目指すのではなく、

生活に不安の無い範囲で、安全な返済を心がけたいですね。

 

 

 

では、また。

 

 

 

 

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支払い時期と金額の目安

[ テーマ: 資金計画 ]

2017年8月20日08:00:00

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こんにちは、若松です。

 

分譲マンションや建売住宅を購入する際の支払い回数は、

手付金と最終支払いの2回程度です。

 

しかし、新築する際は回数が増えます。

 

業者によって支払い回数や金額の割合は異なりますが、

今日は一般的な事例を紹介します。

 

 

1.手付金

 契約書に記名押印し、正式に契約を結んだ時に支払います。

 工事費の1割程度が目安です。

 

2.着工金

 新築工事が始まる時期に支払います。

 工事費の2割程度が目安です。

 業者によっては、手付金と着工金を

 契約締結時にまとめて請求する場合もあります。

 

3.中間金

 屋根と骨組みができた頃(=上棟)に支払います。

 工事費の3割程度が目安です。

 

4.最終金

新居が完成した際、追加工事の費用なども含め、

未払い分の工事費を全て支払います。

 

 

もし、あなたの自己資金が少ない場合、

業者によっては、手付金や着工金を減額し、

中間金を増やすなどの調整に応じてくれます。

調整を依頼したい時は、早めに相談しましょう。

 

 

着工金や中間金の支払いに住宅ローンを利用したい場合、

金融機関によっては、

支払い時期に必要な額だけ分割実行してくれます。

 

これを『つなぎ融資』といいます。

 

ただし、すべての金融機関が

つなぎ融資を行っているわけではありません。

また、その上限回数は金融機関によって異なります。

 

つなぎ融資の金利は、少し高くなることもあります。

 

住宅ローンを選ぶ際には、

それらの情報チェックは欠かせませんね。

 

 

施工業者と交わす契約書には、

手付金や着工金、中間金の支払い時期と金額が記載されます。

つなぎ融資を利用して支払う予定なら、

まずは施工業者に時期と金額を確認し、

それに合わせてつなぎ融資を受けられるか

必ず金融機関に確認しましょう。

 

契約締結時は、

契約書に記載されている支払い時期と金額が

施工業者とあなたが話し合って納得したものかどうか、

念入りに確かめてくださいね。

 

 

そういえば以前、

施主に着工金や中間金まで支払わせた後、

業者が工事を放置して逃げた事件がありましたね。

それをきっかけに、

支払いの時期や額に敏感になった施主が増えたとか。

 

そんな話を聞くと、

自分が依頼する業者は大丈夫か不安になりますよね。

 

 

もし契約書に記載された時期や額に疑問を感じたら、

署名押印はお預けにして、

納得できるまで話し合った方がいいですよ。

 

 

 

では、また。

 

 

 

 

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未完成の状態で引き渡しを了承してはいけません。

[ テーマ: 業者選びの秘訣 ]

2017年8月27日08:00:00

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こんにちは、若松です。

 

新居が完成し、竣工検査が終われば、

後は引き渡しを待つだけ。

想像するだけでワクワクしますね。

 

引き渡しは、

工事金の残代金を支払った日に行うのが一般的です。

当日は、金融機関で手続きをしたり、

室内の設備について説明を受けたり、

たくさんの取扱説明書や保証書などを渡されたりと

慌ただしく時間が過ぎていきます。

業者が去り、静かな時間が戻ってくると、

新居が家族のものになったことを実感します。

 

とてもうれしい一日です。

 

ところが、まれに

未完成の状態で引き渡しを迫る業者がいます。

もし、あなたが業者にそんな相談を受けたなら、

絶対に断ってください。

 

なぜなら、リスクが多すぎるからです。

 

あなたが全ての支払いを終え、引き渡しを受けてしまうと、

業者には建物を完成させる理由が無くなります。

 

未完成の新居の引き渡しを受けた施主の中には、

・電話がつながりにくくなった

・工事を急かしても、のらりくらりとかわされる

・手抜き工事をされた

・資金繰りに困っていたらしく、業者が倒産した

などの体験をした人が少なくありません。

 

そうなると、新居での生活を楽しむどころではありません。

 

引き渡しの時期について折り合いがつかない場合、

まずは都道府県庁の相談窓口を利用しましょう。

 

建設業を営むには、

都道府県知事(又は国土交通大臣)の許可が必要です。

建設業者が建設業法に違反したと判断した場合、

都道府県知事は、営業許可の取り消しなどの処分を課し、

それを公表することができます。

 

そんな影響力のある機関ですから、

実際に相談しなくても、これから相談する旨を伝えるだけで

業者の対応が変わることもあります。

ぜひ覚えておいてください。

 

あなたと業者は、これから数十年に渡って

共に家を守っていくパートナーです。

未完成での引き渡しは信頼関係を壊すきっかけになります。

誠実な業者なら、絶対にしないことです。

 

そんな評判がある業者は避けてくださいね。

 

 

 

では、また。

 

 

 

 

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 ■「家づくりの成否は業者選びにかかっている」

 

  「家を建てる」場合、最も大変で一番悩むのが、

  建築家や工務店を探し、そして決定すること。

 

  常々お話しているように、

  安心して依頼できる建築家・工務店を見つけることが、

  納得する家づくりの秘訣です。

 

  ですが、

  安心して依頼できる工務店を“見つける”だけでも難しいことですね。

 

  そこで、私が直接話し、2度の施主体験と約15年の調査活動からの

  業者選びの条件をクリアした『信頼できる優良工務店』をあなたに

  ご紹介していきます。

 

 ■住まいの結婚相談所HPから優良工務店一覧をどうぞ。

  http://www.archipro.co.jp/koumuten.html

 

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