[ テーマ: 失敗しない住まいづくり ]
2020年6月7日08:00:00
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■こんな不安を、あなたはかかえていませんか?
「自分にあった不動産屋を、どうやって選べばいいのだろうか?」
「この土地で本当にいいのだろうか?」
「もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか?」
「表に出てこない土地はどうやって探せばいいのだろうか?」
「土地を価格だけで選んでいいのだろうか?」
「この土地にどんな建物を建てられるのだろうか?」
「変な土地を売りつけられないだろうか?」
「私たちの要望ををきちんと聞いてくれるだろうか?」
「経験は豊富だろうか?」
そして・・・、
「この不動産屋は、本当に信用できるのだろうか?」
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こんにちは、若松です。
家づくりを始めると、「尺」「間(けん)」「平米」「坪」など、
普段使わない単位に接して戸惑うことはありませんか?
そこで今日は、これらの単位についてお話しします。
1尺は303mmです。
(家づくりではcmではなくmmを用いるのが一般的です)
間(けん)は6尺なので、正確には1818mmですが、
1820mmで計算する場合もあります。
ちなみに、メーターモジュールは
その名の通り1m(1000mm)単位ですが、
尺モジュールは3尺(910mm)単位で計算します。
たまに、
「尺モジュールなのに、廊下の幅が910mmより狭い」
と驚く方もいますが、この数字は、
柱の中心から柱の中心までの距離を示しています。
そのため、実際の仕上がりはどうしても狭くなってしまうんです。
これは業者にとっては当たり前のことなので、説明不足になりがちです。
しかし、初めて家づくりする方にはそうではありませんよね。
ですから、もし仕上がり幅に合わせた家具を購入する予定なら、
業者に正確なサイズを尋ねておくといいですよ。
さて、長さの説明はここまでにして、
次は面積を表す単位についてお話ししましょう。
1平米は1平方メートルと同じ意味です。
1m×1mなので、とても分かりやすいですね。
一方、ちょっとわかりにくいのが「坪」です。
1坪は畳約2枚分なので、6畳の部屋は約3坪となります。
畳のある住まいで生活した人にはわかりやすいのですが、
最近は和室の無い住まいも多いですよね。
そのため、坪で記されてもピンと来ない方が増えているとか。
ちなみに、畳の標準的なサイズは3尺×6尺とされていますが、
地域や部屋の寸法などによって多少の違いがあります。
例えば打ち合わせの際、
最も大きい京間サイズの畳の和室で生活してきた方は、
図面を見る時、それまで体感している広さで想像するものです。
一方、施工業者は江戸間を標準的に扱っているとします。
この時、感覚のすり合わせをしないまま話を進めていくと、
「和室が狭い。用途に合わない」
と揉めてしまうことがあるんです。
改めて考えてみると、広さを畳の数で表すってリスクが大きいですよね。^^;
ところであなたは、今の住まいの寸法を測ったことがありますか?
それぞれの部屋の幅や高さだけでなく、
ドアの幅やコンセントの高さなども計測し、図面に書き出してみましょう。
図面で視覚化すると、新居の間取りを考える時に、
数字を見るだけで何となく想像できるようになりますよ。
では、また。
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[ テーマ: 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2020年6月14日08:00:00
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こんにちは、若松です。
家づくりには、さまざまなルールがあります。
その中には、『これだけは必ず守りなさい』という最低限のルールがあります。
それが、建築基準法です。
建築基準法の目的は、
建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、
国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することです。
建築物の安全性を確保するため、これまで何度も改正が行われています。
改正自体は良いことなのですが、その結果、
『改正前は適合していたが、現在のルールには適合していない』
という土地が出てきました。
ルールに適合していない場合、その土地の建物は、
・リフォームはできるが建て替えはできない
・既存の建物より小さな建物しか建てられない
などの制約を受けることがあります。
そこで、もしあなたが建て替えを検討しているなら、
まず最初に確認してほしいことがあります。
それは、『敷地条件』です。
確認しておきたい敷地条件は以下の通りです。
●権利に関する事項
所有権や抵当権など、権利関係に問題は無いか。
(登記簿謄本は法務局で取得できます。)
●環境や災害
地盤の強度や地域の過去の災害など、安全性に問題は無いか。
●接道義務
建築基準法で認められた道路(幅4m以上)に2m以上接しているか。
(4m未満でも、一定の要件を満たせば問題ありません。)
●都市計画の区分
希望通りの住まいを建て替えできる地域かどうか。
(低層住宅の環境を保護する地域、中高層住宅に適した地域など、
13種類の用途地域に分かれています。
地域によって、建築できる建物とできない建物があります。)
●建ぺい率・容積率・高さ規制・斜線制限など
その敷地に建てられる面積や高さを調べる。
(建築指導課など、役所の建築に関する部署で確認できます。)
●ライフライン
上下水道、電気、ガスなどの整備状況を調べる。
(解体前に停止依頼をするので、連絡先も調べておきましょう。)
いかがでしたか?
建築許可が下りなければ建て替えはできません。
しかし、建築許可を必要としないリフォームやリノベーションなら可能です。
ただし、接道義務を満たさない狭い道路の場合、
工事車両が入れないことがあるので注意しましょう。
なお、敷地条件に問題がある建物は、
地域の相場より資産価値が低くなるかもしれません。
将来、売却を予定しているなら、
別の土地での新築も検討した方が良いかもしれませんね。
では、また。
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[ テーマ: 土地選びの秘訣 ]
2020年6月21日08:00:00
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こんにちは、若松です。
あなたは、土地選びのために候補地を訪れた時、
境界線が曖昧で困ったことはありませんか?
新たに造成した分譲地なら、業者が塀などを設けて境界線を明確にしています。
しかし、そうでない売り土地もありますよね。
もし気に入った土地の境界が曖昧なら、業者に測量図を見せてもらいましょう。
ちなみに、測量図には3種類あります。
■地積測量図
土地の所在地や面積、筆界点の座標値や筆界点間の距離、
方位や形状、縮尺などが記載されています。
法務局で取得できる、法的な効力がある測量図です。
ただし、作製された年代によって測量制度が劣ることがあります。
また、測量していないため測量図自体が無い場合もあります。
■現況測量図
塀や建物、境界標など、現在の状況が記載されています。
有資格者でなくても作成できる測量図です。
塀や境界標が正しい境界線上に無い場合もあるので、
所有権を証明できるほどの信頼性はありません。
■確定測量図
隣地との境界線を明確にするため、
土地家屋調査士が公的資料の調査や現地の測量を行い、
その結果を基に作成した測量図です。
境界線を確認する際は、隣地所有者と関係者が立ち会います。
(関係者とは、土地に隣接する道路の所有者などです。)
測量後、境界線について隣地所有者の了承を得られない場合、
合意するまで確定測量図の作成はできません。
なお、確定測量図の作成には、通常でも3~4か月の時間と数十万円の費用が必要です。
もし隣地所有者の了承を得られずに裁判にまで発展した場合、
その時間と費用も加算されます。
いかがでしたか?
測量図を調べず、不動産業者の説明だけを基に話を進めると、
思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。
候補地全ての測量図を調べるのは大変ですが、
契約まで進めたいと思える土地を見つけたら、ぜひ測量図もチェックしてくださいね。
では、また。
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[ テーマ: 失敗しない住まいづくりの秘訣 ]
2020年6月28日08:00:00
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こんにちは、若松です。
新築工事の工程表を見ると、いつどんな工事をするのかが一目でわかります。
見学したい工事の予定日チェックは勿論のこと、
計画通りに進んでいるか確認できるので便利ですよね。
さて、計画より遅れている時に気を付けたいことがあります。
それは、『引き渡し日に変更は無いか』ということです。
数日程度の遅れなら調整は可能でしょう。
しかし、自然災害や悪天候等が原因で、資材や人材を確保できないことがあります。
施主が追加工事を希望し、その分だけ工期が伸びることもあるでしょう。
もしあなたが追加工事をした時は、引き渡しの日程についても必ず確認してくださいね。
ところで、工事の遅れのために引き渡し日が変わると、あなたには
・引っ越し業者や外構業者の再手配
・仮住まいの確保
などの労力や費用が発生します。
子どもの入学時期に合わせて引っ越す予定だったなら、
教育委員会に学区外通学の相談もしなければなりません。
…これがもう、本当に大変なんです。
では、もし遅れた時、施工業者はどんな責任を負うのでしょう。
その答えは、契約時に渡される工事請負契約書に記されています。
契約に定められた期日までに引き渡しができなかった場合に
請負人(施工業者)が負う義務や責任について記されているので、
契約書に署名捺印をする前に必ず確認してください。
例えば、民間連合協定工事請負契約の約款には、
『受注者の責めに帰すべき事由により、
契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、
契約書に別段の定めのない限り、発注者は、受注者に対し、遅滞日数に応じて、
請負代金に対し年10%の割合で計算した違約金を請求することができる』
と定めています。
式で表すと、『請負代金×遅延日数/365日×10%』です。
遅延を取り戻そうとして突貫工事をすると、手抜きや施工不良のリスクがあります。
急がせた結果、引き渡し後に余計な補修費用が発生したら泣くに泣けません。
そんなトラブルを避けるため、
・契約書に、引き渡しの期限だけでなく着工日も明記する
・契約書に、遅延による家賃や引っ越し費用などの差額分は請負人の負担とするよう明記する
・契約書に記載された違約金に納得できない場合、納得するまで署名しない
・予備日も加えて余裕のある工程にする
などの対策も検討してみましょう。
では、また。
━─━─━─━─━ P R ━─━─━─━─━─━─━─━─
実際に「家を建てる」際、最も大変で一番悩むのが、
建築家や工務店を探し、決定することです。
家は、自動車やテレビのような工業製品ではありません。
家づくりに関し、たくさんの本があり、
様々な人がいろいろなことを言いますが、
すべてに共通しているのは
「家づくりの成否は業者選びにかかっている」
ということです。
安心して依頼できる建築家・工務店を見つけることが、
納得する家づくりの秘訣です。
私は、「住まいの結婚相談所」の”お見合い”を、
最も価値の高いサービスだと自負しています。
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