住まいの結婚相談所｜香川県の工務店・建築家・設計事務所・住宅会社とのベストな出会いブログ

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　　■成功のカギは『正しい準備』ができたかどうかです

　　住まいづくりに失敗する人の共通点は、

　　住まいづくりを始める『前』に

　　『正しい準備』ができていたかどうかで決まります。

　　正しい準備といっても、決して難しいものではありません。

　　ある『要点』をしっかりと抑えるだけです。

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こんにちは、若松です。

家づくりの費用は

複数回で支払うのが一般的です。

支払回数は業者によって異なりますが、

・契約時

・着工時

・上棟時

・完成引き渡し時

などの節目に合わせる場合が多いものです。

支払い額は、総額を単純に支払い回数で割る場合もあれば、

契約時を少なめにし、

引き渡し時を多めに設定する場合もあります。

業者と提携している金融機関の住宅ローンを利用する場合、

業者が金融機関に連絡をしてくれるので、

###name###さんが支払い予定日や金額を

金融機関に連絡する必要はありません。

しかし、あなた自身で選んだ場合、

金融機関に連絡するのはあなたの役割になります。

住宅ローンが正式に実行されるのは、

新居が完成してからです。

それまでに複数回に渡って受ける融資は、

『つなぎ融資』と呼ばれます。

つなぎ融資の段階では、担保となる新居は完成していません。

ですから、その期間だけ少し高めの金利に設定されたり、

別途費用が必要になる場合があります。

その都度書類に記入して、

その都度沢山の説明をされるので大変です。

しかし、百万円単位のお金が動くのですから、

分からないことがあれば、その都度質問し、

メモを取るようにしておきたいものですね。

なお、金融機関によっては、

つなぎ融資を利用せず、分割融資を受けられる場合もあります。

いずれにしても、

契約手数料、金利、返済時期などについて、

理解できるまで質問をすることが大切です。

ところで、あなたは富士ハウスの事例を覚えていますか？

着工前に７割もの代金を施主に要求していた業者です。

負債が膨らんで倒産したため、

建築途中の住宅の引き渡しが不可能になり、

大きなニュースになりました。

本来なら、業者が倒産した場合には

他の業者が引き継いで完成させます。

しかし、彼らは独自の工法を用いていたため、

他の業者が施工を引き継ぐことは困難でした。

もしあなたが依頼した業者が、

早い時期に多額の支払いを要求してきた場合、

「おかしいな」

と思ったら、第三者に相談した方が良いでしょう。

では、また。

追伸　感想や質問などのメールは大歓迎です。

ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。

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　　■多すぎる情報に振り回されていませんか？

　　インターネットの普及により、

　　簡単な操作で大量の情報を得られるようになりました。

　　また、書店には家づくりに関する沢山の書籍が並んでいます。

　　それらの情報の中には、あなたに必要のないものや

　　ライバル業者を陥れるためのウソの情報もあります。

　　そこで、住まいづくりを１５年支援し続けた経験をもとに、

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こんにちは、若松です。

あなたは、土地代金と建物代金の両方を、

１つの住宅ローンで支払う予定ですか？

もしそうなら、知っておいてほしいことがあります。

それは、

『先に土地の購入手続きをすると

　家づくりの打ち合わせに使える時間が限られてしまう』

ということです。

あなたに土地を売る業者は、

手付金を受け取って売買契約を交わし、

残金の支払いを待ちます。

しかし、待てる期間は数か月程度です。

その数ヶ月の間に施工業者を探して打ち合わせをし、

打ち合わせの合間に

住宅ローンを融資してくれる金融業者を探し、

施工業者と契約を交わす日に金融機関へ行き、

施工業者への手付金と土地業者への残金を支払って・・・。

・・・想像するだけで頭が痛くなりますね。

この忙しさから逃れるには

・土地代を現金で支払う

・予め施工業者を決定し、希望を伝えるなどできるところまで進めておく

・土地と建物それぞれに住宅ローンを組む

・つなぎ融資を受けられる金融業者を探しておく

といった方法があります。

ただし、土地代の融資はＯＫだったのに、

建物の融資はＮＧだったという事例もあるので注意してください。

施工業者を決めるより先に気に入った土地を見つけた時は

支払い方法や時期についての不明点は、

土地業者に積極的に質問しましょう。

逆に、依頼したい施工業者を先に決めた時は、

彼らのアドバイスを参考にしながら土地を選びましょう。

業者によっては、土地業者と直接連絡を取って、

建物代金の初回支払日（＝土地代金の支払日）を決めてくれます。

施主抜きで話が進むことを不本意に感じる人がいるかもしれませんが、

専門業者が直接連絡を取り合って調整してくれるのは、

何かと忙しい施主にとってはありがたいですよね。

例として、私の知人の体験を紹介します。

知人の場合、施工業者が土地業者への連絡役を引き受けてくれました。

施工業者の事務所での契約を終えた後、

担当者と銀行に向かったところ、銀行には土地業者が待っていました。

契約の説明を理解するだけで疲れ切っていたので、

融資の手続き、土地業者への残金の支払い、

施工業者への１回目の支払いをその場で終えることができて

とても助かったと言います。

損得勘定を優先させると、

業者とあなたの関係は『売り主と買い主』で終わります。

これは、本当にもったいないことです。

なぜなら、

業者はあなたに役立つ知識を豊富に持っているからです。

『先生と生徒』『良きパートナー』といった関係を築けると、

彼らから多くのことを吸収できます。

上記の住宅ローンの件についても、

それ以外のことについても、

親身になってアドバイスしてくれることでしょう。

より良い家づくりのために、

小さな疑問でも気軽に相談できる関係を築きたいものですね。

では、また。

追伸　感想や質問などのメールは大歓迎です。

ただし、ネガティブなメールは萎えるのでいらないです。

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こんにちは、若松です。

新築工事が終わると『竣工検査』が行われます。

竣工検査に立ち会うのは

・工事責任者

・工事担当者

・設計担当者

・施主

などです。

もしあなたが

「自分と施工業者だけがチェックするのは不安。

　中立的な第三者に同行してもらいたい」

と思うなら、

経験豊かな一級建築士を派遣する第三者機関に依頼しましょう。

この時、

施工業者に第三者機関を紹介してもらうのは避けたいものです。

なぜなら、施工業者とつながりがある業者の場合、

中立でない可能性を否定できないからです。

ところで、

竣工検査ではどのようなことをチェックするのかご存知ですか？

一般的には、

・床に傷、傾斜、床鳴りはないか

・設備機器に不具合はないか

・建具はスムーズに開閉できるか、カギに問題はないか

・クロスの内壁や天井に傷・しわ・空気だまり・汚れなどないか

・外壁や基礎に傷やクラックはないか

・ガス・電気・水道などは問題なく使えるか

・排水に問題はないか

など、詳細な項目を一つ一つをチェックしていきます。

もし不具合を見つけたなら手直しを要求しましょう。

その際は、

「どの部分を、いつまでに、どのように手直しする」

ということを明確にし、

必ず書面に残すことを忘れないでください。

その書面は複写にし、

業者とあなたが同じものを持つようにします。

ここで不具合の指摘をしておかないと、

後々相手の過失を問えなくなります。

不具合が多いと入居後の不満につながります。

時間をかけて丁寧にチェックし、

少しでもおかしいなと思ったら、遠慮せずに指摘したいものです。

なお、竣工検査とは別に、

指定確認検査機関等による『中間検査』『完了検査』があります。

法律上、これらの検査は義務とされています。

しかし罰則規定が無いので、中には受けない人もいます。

あなたがデメリットを理解した上で受けないと決めるならまだしも、

「罰則もないし、手間もかかるから受けないでおきましょう」

と業者が自ら提案してきたら注意してください。

もしかすると、法令に適合しない部分があるかもしれません。

手抜き工事を発見されたくないのかもしれません。

検査に合格しなければ、

あなたの新居は違法建築物という扱いになります。

自社の技術力に責任を持っている業者なら、

自らそのような提案はしないはずですよね。

違反建築物は、増改築や改修、

大規模なリフォームを自由に行うことができません。

住宅ローンの借り換えもできません。

検査に合格していない家は、社会的な信用を得られないからです。

長く住み続けるには、あまりにもリスクが大きすぎます。

ちなみに、平成２３年度の完了検査率は８９％です。

この数字を、あなたはどう捉えますか？

では、また。

追伸　感想や質問などのメールは大歓迎です。

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　■こんな不安を、あなたはかかえていませんか？

　　「この土地で本当にいいのだろうか？」

　　「もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか？」

　　「土地を価格だけで選んでいいのだろうか？」

　　「この土地にどんな建物を建てられるのだろうか？」

　　そして・・・、

　　「この不動産屋は、本当に信用できるのだろうか？」 

　　あなたは土地選びで正しい判断ができますか？

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こんにちは、若松です。

前回の記事の中で、あなたは

『中間検査』『完了検査』というものを

初めて知ったかもしれませんね。

そこで、

今日は建築基準法に基づく３つの手続きについてお話しします。

■建築確認

着工前に行われる書面による審査で、全ての建物が対象となります。

その建物の建築計画が法令に適合しているか、

厳しくチェックされます。

建築確認の申請をした後は、大きな計画変更ができません。

もし計画を大きく変更する場合は、再度申請する必要があります。

■中間検査

文字通り、工事の途中に行われる検査です。

図面通りに施工されているかチェックします。

合格しないと、次の工程に進むことができません。

建築対象は、都道府県知事や市町村長が指定した建物です。

全ての建物が対象となるわけではありません。

ちなみに、個人の住宅の場合、

木造３階以上の建物が対象になる自治体が多いです。

■完了検査

建築確認を受けた建物全てが対象となります。

合格した建物には『検査済証』が交付されます。

不合格の場合、違反建築物と認定され、

施工停止命令、建築物の除去、修繕、使用制限などが命令されます。

この命令に違反した者や、

構造耐力に関わる基準等の重大な規定違反を犯した設計者には

３年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられます。

前回お話しした『竣工検査』は、

業者とあなたが主役でしたね。

傷や汚れ、使い勝手などを隅々まで調べるものでした。

しかし『完了検査』の目的は全く違います。

建物が法に基づいて施工されているかを調べるものです。

設備の不具合や壁の傷などは無関係です。

なお、中間検査と完了検査は、

施工業者と指定確認検査機関等の担当者で行います。

あなたは、参加してもしなくても構いません。

しかし、もし時間の都合がつくのなら、

できるだけ参加することをお勧めします。

では、また。

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