住まいの結婚相談所｜香川県の工務店・建築家・設計事務所・住宅会社とのベストな出会いブログ

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こんにちは、若松です。

以前お話しした、『用途地域』のことを覚えていますか？

あの中で、居住環境をより重視していたのは

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域でしたね。

これらの地域には、例外を除いて

高さ１０ｍまたは１２ｍ以上の家づくりをしてはいけません。

ところであなたは、

・道路斜線制限

・隣地斜線制限

・北側斜線制限

・日影規制

などの高さに関する制限をご存知ですか？

これらの目的は、採光や通風を確保することです。

道路斜線制限は、

「前面道路の反対側の境界線から

建築物の敷地上空に向かって斜線を引き、

その斜線の内側に建築物を建てなければならない」

という規制です。

すべての土地に適用されます。

隣地斜線制限は、２０ｍ又は３１ｍを超える建物が対象です。

家族用の一戸建てを計画しているあなたには

あまり関係ないかもしれませんね。

逆に、目にする機会が多いのが北側斜線制限です。

家が密集している地域では、場所によって日当たりが悪くなることがあります。

そんな中でも良好な環境を守るために、

北側斜線制限は、道路斜線制限や隣地斜線制限より

厳しい制限を設けています。

これは、第一種・第二種低層住宅専用地域のほか、

第一種・第二種中高層住宅専用地域も対象になります。

最後に日影規制について。

これは、日影による中高層建築物の高さを制限するものです。

冬至日に一定時間以上日影となる部分を生じさせないことを

目安としています。

近所に中高層建築物ができると、周囲の敷地の日照時間は減ります。

日影になる時間が長いと、人によって

ストレスを感じることがあります。

日影規制は、心身の健康を守るために欠かせません。

ちなみに、第一種・第二種低層住宅専用地域で

日影規制の対象となる建築物は、

軒の高さが７ｍ超、または地階を除く階数が３以上の建築物です。

（一般的な木造住宅の場合、軒の高さは６～７ｍ程度）

あなたは

「日当たりの良い土地を探して新築したのに、

　南側にマンションができて日照時間が短くなった」

というトラブルを耳にしたことがあるのではないでしょうか。

ドラマの題材になったこともありますよね。

日本人は、外国人と比べて日当たりを重視する人が多いとか。

制限だらけで頭が痛くなったかもしれませんが、

土地探しの際は、

『○○制限アリ』と記載されていないか、

しっかりチェックしてみましょう。

では、また。

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こんにちは、若松です。

今日は、『隣地との境界』についてです。

民法には、次のように記載されています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

第２３４条（境界線付近の建築の制限）

建物を築造するには、

境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。

２．前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、

隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。

ただし、建築に着手した時から一年を経過し、

又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

第２３６条（境界線付近の建築に関する慣習）

前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「ん？

　境界線から５０センチ以上離さないといけないけど、

　その地域で５０センチ未満が一般的なら、ウチもそうしていいの？

　隣地の所有者が慣習に否定的でも大丈夫？」

と、わかるようなわからないような状態になってしまいますね。^^;

ここで、将来のことを想像してみましょう。

新築して１０～２０年になると、

外壁や屋根のメンテナンスをしなければなりません。

あるいは、もっと早い時期に

雨漏りなどの補修をするかもしれません。

そのためには、

業者が作業できるスペースが必要です。

そのスペースを確保できない場合は、

隣家の敷地に立ち入らせてもらうことになります。

この時、もし隣家が

境界線から５０センチ以内に家を建てているなら、

「お互いさま」

として円満に解決できそうですね。

しかし、そうでなければ

トラブルの火種になる可能性があると思いませんか？

人口が多い地域などでは、隣家との間隔が狭くなることがあります。

間隔が狭いと、普段の生活で

お互いの音や視線が気になりがちです。

暮らしにくさを感じるシーンも多いことでしょう。

建物の安全や構造などの技術的な面で問題が無い限り、

境界線に近い場所でも家を建てることはできます。

しかし、隣家などから損害賠償を請求されたり、

入居前からご近所トラブルが発生することもあります。

「土地を有効活用するために、建物をできるだけ端に寄せたい」

という考え方もありますが、

暮らしやすさ、メンテナンスのしやすさも考慮したいですね。

では、また。

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こんにちは、若松です。

今日は、『位置指定道路』についてです。

位置指定道路とは、建築基準法上の道路のひとつで、

特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。

・・・ちょっとわかりにくいですね。

では、広い土地を複数に分割して販売している

チラシを思い出してみましょう。

公道に面していない区画に、新しい道路ができていませんか？

それにより、

全ての区画が道路に面するように設定されていることでしょう。

その新しい道路が『位置指定道路』です。

この時、その道路が位置指定道路として認められていないと、

その道路にしか接していない区画には

建築をすることができません。

ところで、なぜ位置指定道路が必要なんでしょう。

じつは、以前『接道義務』についてお話しした中に、

そのヒントがあります。

建築基準法には

「建築物の敷地は、幅員４ｍ（地域によっては６ｍ）以上の道路に

　２ｍ以上接しなければならない」

と定められていましたよね。

位置指定道路は、

その条件を満たすために欠かせない道路なんです。

この道路がなければ、新築も建て直しも売却もできません。

ここで気を付けたいのが、位置指定道路の所有者のこと。

その分譲地を販売した業者や、もともと所有していた個人、

位置指定道路を利用する人々の分割所有など

様々なケースがあるんです。

さらに、無料で利用できる場合もあれば、

使用料が必要になる場合もあるので、購入前に必ず確認しましょう。

もし、位置指定道路を

あなた以外の個人や業者が所有している場合、

トラブルが起きる可能性はゼロではありません。

事例として、

・無料で利用できていたのに、一方的に有料化を告げられた

・自宅を建て替えたいのに

　道路所有者の許可を得られないために建て替えできなかった

・家族以外の車の通行を禁止された

といったケースがあります。

そんなトラブルを避けるために

・位置指定道路の所有者を確かめる

（地方公共団体などの公的機関が所有者ならトラブルは少ない）

・土地購入の際、位置指定道路の共有持ち分も一緒に購入する

といった対策も検討しましょう。

購入後にトラブルが起きないよう

土地に面する道路について説明してくれる不動産業者もいれば

そうでない業者もいます。

また、トラブルが起きた際、

親身になって相談や交渉に臨んでくれる施工業者もいれば、

そうでない業者もいます。

気を付けたいですね。

では、また。

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こんにちは、若松です。

今日は『角地緩和』についてお話しします。

二つの道路が交わった角に面した土地を『角地』と言います。

一面しか道路に面していない土地と比べると、日当たりは抜群。

また、隣家に接する面が少ない分、隣家の間取りを気にせずに

自宅の間取りを考えることができます。

そのため、角地は人気は衰えることを知りません。

そんな角地は、

特定行政庁が指定した条件を満たした場合に限り

建ぺい率が１０％加算されます。

これが角地緩和です。

例えば、千葉県市川市の場合、

● 建築基準法の道路に接していること

 （４２条２項道路は事前にセットバックすること）

● ２つの道路の幅員を足して１０ｍ以上であること

● ２つの道路が１２０°以内で交わっていること

● 敷地の周長の１／３以上が建築基準法の道路に接していること

（ただし、風致地区内は条例で建ぺい率の上限が定められているので適用不可。）

が『指定された条件』となります。

このようにわかりやすく記載してあると助かるのですが、

地方自治体によっては、

業界関係者でもわかりにくいような表記をする場合があり、

適用土地であることを気づかないまま施工するケースもあるとか。

もしあなたが角地に広々とした家を建てたいなら、

新築したい地域の緩和条件を調べておくといいでしょう。

おそらく、地方自治体のホームページの

『建築基準法施行細則』に記載されているかと思います。

もしわかりにくい場合や手っ取り早く調べたい場合は、

役場に電話して

「この地域の角地緩和の条件を教えてください」

と尋ねるといいですよ。

ところで、角地でなくても

・土地の西と東、又は北と南が道路である

・一面しか道路に接していないが、別の一面が公園に接している

・道路の幅が足りないが、道路の先に公園や川などが隣接している

といった場合も、角地緩和の対象になります。

さて、そんなメリットがある角地ですが、

その人気の高さが原因で、値段が割高になる傾向があります。

また、隣家の視線が減らせる分、

道路からの視線を遮るために費用が増える場合があります。

長所と短所を理解し、納得のいく土地を選びたいものですね。

では、また。

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　　そして・・・、

　　「この不動産屋は、本当に信用できるのだろうか？」 

　　あなたは土地選びで正しい判断ができますか？

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